Le rendement brut, net, net après impôts, quelles sont les différences ?

Le rendement brut, net, net après impôts, quelles sont les différences ?

En finance, le rendement est l’indicateur de performance d'un placement. Il s’agit du pourcentage que représentent les gains par rapport au montant initial investi.

Exemple :

Vous investissez 1 000 euros. À la fin de l’année, l'opération vous rapporte 50 euros. Votre rendement annuel est donc de 5 % (1 000/50 × 100). Un rendement peut-être calculé sur n’importe quelle durée (semaine, mois), mais lorsque cela n’est pas précisé, on parle de rendement annuel par convention.

Différence entre rendement et rentabilité

En matière d’investissement, rendement et rentabilité n’ont pas le même sens. Le rendement exprime la rapport entre les revenus et le capital investi, alors que le rentabilité intègre également la variation de capital (hausse ou baisse) dans le calcul.

En immobilier, lorsqu’on parle de rentabilité, on doit donc en théorie inclure la plus-value potentielle du bien à nos “gains annuels”. Néanmoins, ces deux termes sont souvent confondus par abus de langage.

Rendement brut

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Revenus locatifs bruts : sommes des loyers encaissés dans l’année.

Montant investi : prix du bien auquel on rajoute les dépenses supplémentaires de l’opération (frais de notaire, travaux, frais d’agence, frais bancaire, expertises).

Exemple

Vous réalisez l’investissement suivant :

Prix du bien : 150 000 euros.

Frais de notaire : 10 000 euros.

Travaux : 10 000 euros.

Montant total investi : 170 000 euros.

Vous l’exploitez:

Loyer mensuel : 600 euros.

Revenu annuel brut : 600 × 12 = 7 200 euros.

Le rendement brut est donc: (7 200 / 170 000) × 100 = 4,2 %.

Rendement net

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Charges : toutes les dépenses à la charge du propriétaire liées à l'exploitation du bien, hormis l'impôt sur les revenus.

Les plus classiques sont les suivantes :

  • Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire
  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion locative
  • Les frais d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés..)
  • Les dépenses autres liées à une panne ou problème dans le bien (fuite, panne chaudière ..)
  • Les intérêts d'emprunt payés chaque année à la banque si le bien a été acheté à crédit.

Exemple

Si on reprend l'investissement de l'exemple:

Montant total investi : 170 000 euros.

Vous l’exploitez:

Loyer mensuel : 600 euros

Vos charges sont les suivantes:

  • Charges de copropriété non récupérables sur le locataire : 500 euros.
  • Taxe foncière : 500 euros.
  • Intérêts emprunt payés sur l'année : 1300 euros.

Somme des charges : 2300 euros.

Revenu annuel brut : 600 × 12 = 7 200 euros.

Revenu annuel net : 7 200 - 2300 = 4 900.

Le rendement net est donc: (7200 - 2 300 / 170 000) × 100 = 2,8 %.

Le rendement net après impôt

Également appelé rendement net net, ou net fiscal.

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Impôts : taxe sur les revenus locatifs, dont la formule de calcul varie en fonction de la situation personnelle de l'investisseur, ainsi que du statut fiscal choisi pour la déclaration de revenus (régime réel, micro-bic, société civile immobilière). Si l'investisseur emploie un dispositif de défiscalisation type Pinel, cela impactera également le montant de cette taxe.

Exemple

On reprend l'exemple précédent:

Montant total investi : 170 000 euros.

Vous l’exploitez:

Loyer mensuel : 600 euros.

Somme des charges à l'année : 2 300 euros.

On fait l'hypothèse qu'après déclaration des revenus, le montant de votre impôt s'élève à 1 000 euros.

Revenu annuel brut : 600 × 12 = 7 200 euros.

Revenu annuel net : 7 200 - 2 300 = 4 900 euros.

Revenu annuel net après impôts : 4900 - 1000 = 3 900 euros.

Le rendement après impôts est donc: (7200 - 2 300 - 1000 / 170 000) × 100 = 2,2 %.

Le rendement net après impôt est le plus précis. En résumé, il met en rapport l'ensemble des frais systématiques engendrés par la mise en location du bien, et le montant total investi initialement.

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